jueves, 13 de noviembre de 2014

Borja Mateo: «El mileurista que piense ahora en comprar un piso es carne de desahucio»


El experto inmobiliario asegura que la gente no acaba de comprender que estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos

El Gobierno suavizará finalmente el "hachazo fiscal" para la venta de viviendas anteriores a 1994, pero el experto inmobiliario Borja Mateo no ve grandes beneficiados por la medida pues los precios siguen en una senda bajista "inexorable". Cree este experto que los vaivenes de la situación fiscal añaden mucha incertidumbre al mercado. Además opina que la mejor política de vivienda pasa por reestructurar la deuda de las familias y augura problemas para los "mileuristas" que se lancen ahora a comprar un piso. "Son carne de desahucio", dice Mateo en una entrevista con Finanzas.com.
1.- El Gobierno finalmente suavizará el "hachazo fiscal" derivado de la supresión de los coeficientes de abatimiento para dueños de viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 y que sean vendidas por menos de 400.000 euros. ¿Qué te parece la medida? ¿Servirá para estimular la compraventa entre particulares ahora que hay un mejor trato fiscal?
Como ha sucedido ya dos veces desde 2008, con la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual y la bajada y posterior subida del IVA, el solo anuncio de la subida fuerte de los impuestos ha dinamizado enormemente el mercado, ya que ha animado a vendedores a vender cuanto antes. El Estado es consciente de que tienen que producirse ventas, con lo que, a veces, meterá presión a los compradores haciéndoles creer que se quedaban sin reducciones y ventajas, y también a los vendedores con que les van a aumentar los impuestos y se van a quedar sin parte de los beneficios.
Lo que esta mas claro que el agua es que quien estructuralmente se llevará la peor parte es el vendedor: ante el enorme aumento de la oferta en el mercado resultante de la salida de pisos al mercado de alquiler y la posterior bajada de los precios de los alquileres, las rentabilidades absolutas por alquiler se reducen; de esta forma, los potenciales compradores están dispuestos a pagar menos dinero por pisos que rindan menos alquileres.
Los cambios fiscales o su amenaza, para lo único que sirven es para que la gente tome una decisión que, a corto plazo, parece la correcta, pero que, dentro del proceso que se esta produciendo, es contraproducente para sus intereses. El problema subyacente es que la gente no acaba de comprender que estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos; de la misma forma que 1973-2006 fue un superciclo de subidas de precios de la vivienda que coincide con la bajada secular de los tipos de interés, en estos momentos nos hallamos en un ciclo en el que los tipos pueden subir y no bajar, porque están casi a cero. Lo anterior, unido al envejecimiento de la población, la bajada de la demanda y mucho menos crédito en el mercado, lleva a bajadas de precios que son inexorables.
2.- ¿Si no se hubiera suavizado el hachazo, habría sido muy perjudicial para el mercado?
El aumento de impuestos es malo siempre; el único que sale beneficiado es el Estado y la ciudadanía enormemente perjudicada. Los vaivenes en la situación fiscal añaden mucha incertidumbre al mercado y lo distorsionan, con lo que la toma de decisiones no responde a criterios económicos, sino tácticos; estos puede ser buenos a corto plazo, pero se pueden demostrar muy negativos a medio plazo.
La mejor política de vivienda es la reestructuración de la deuda de las familias: su quita parcial o total porque nunca van a poder devolver lo que deben; por otro lado, tendría que funcionar un proceso muy rápido de desahucio en caso de impago por alquiler, con lo que aumentara la oferta de vivienda en alquiler y disminuye los precios de arriendos y de las casas en sí mismas. Por fin, la creación de un parque de viviendas públicas en alquiler, nunca en propiedad, para responder a situaciones de emergencia social.






























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