jueves, 22 de marzo de 2012

El ladrillo se convierte en valor refugio en Alemania


Imagen de Frankfurt. | EM
Imagen de Frankfurt. | EM
  • El metro cuadrado no se ha encarecido durante más de 20 años
  • Ahora, los alemanes han visto en la vivienda cobijo para sus ahorros
  • La construcción de viviendas repuntó un 21,7% el año pasado
  • Berlín registra una subida media del metro cuadrado del 5,6% en 12 meses
Mathias Handenberg, un hombre adinerado de la ciudad de Frankfurt, preocupado por el futuro del euro y que desconfía más que nunca de las inversiones en bolsa, había decidido comprar un piso en el barrio de Sachsenhausen, conocido por los muchos bares, restaurantes y museos que alberga. Pero cuando estaba a punto de cerrar la operación se le ha adelantado un ciudadano griego que no reside en Alemania y que ha pagado 8.000 euros por metro cuadrado, un precio escandaloso incluso para los standard de Frankfurt, una de las ciudades más caras de este país.
"Lo último que podía esperar es que un griego comprase esa casa a un precio superior al que yo estaba dispuesto a pagar, pero está visto que piensan lo mismo que nosotros: en estos momentos, un inmueble en Alemania es un valor seguro", se queja Handenberg en una radio local.
"Lo último que podía esperar es que un griego comprase esa casa a un precio superior al que yo estaba dispuesto a pagar"
La escena resume el fenómeno que se está produciendo en el mercado inmobiliario alemán, que durante más de 20 años apenas había visto subir los precios pero que se ha convertido ahora en un valor refugio para el capital que huye de la quema del euro.
A medida que Alemania comienza a desmontar su estado del bienestar, se hace más atractiva como inversión para la vejez la compra de una casa propia, en un país que mayoritariamente se vive de alquiler y en el que hasta ahora no había prendido la cultura del crédito y el ladrillo.
El Instituto de Investigación Empirica de Berlín registra una subida media del precio del metro cuadrado del 5,6% en los últimos doce meses en la capital alemana, un nivel de aumento desconocido en estas latitudes. Calcula además que los precios habrán subido dentro de 3 años un 23% en Munich, un 26% en Hamburgo y un 36% en Baviera.
En el sector se huye como del diablo de la expresión "burbuja"
En el sector se huye como del diablo de la expresión "burbuja", pero Steffen Sebastian, economista especializado en este campo de la Universidad de Regensburg, reconoce que "sí observamos el principio de una burbuja, en la medida en que los precios se están alejando de los fundamentales. La prueba de fuego es la comparación con los precios de alquiler en las grandes ciudades alemanas, que sólo subieron un 1,9% en 2011, mientras que el precio de compra se elevó un 5,6%, más del doble que la inflación".

BCE culpable

Hay economistas y técnicos del Bundesbank que culpan al BCE de estar avivando el fuego de esta burbuja, como Kai Carstensen, del centro de estudios Ifo Institute, de Munich, para quien "existe una buena probabilidad de que parte de la liquidez que el BCE está inyectando en los bancos vaya a parar al mercado inmobiliario alemán y es ciertamente un peligro".
Pero los agentes del mercado aseguran que los precios se inflan a causa de capital externo que acude al sector alemán como valor refugio y a la conversión de ahorros en ladrillo por parte de los propios alemanes, que ya no se fían tanto de los bancos. La principal diferencia con la burbuja española sería, por lo tanto, que el boom no procede enteramente del crédito.
Las inmobiliarias españolas están ampliamente instaladas
Las inmobiliarias españolas, por ejemplo, desembarcaron en 2007 en el mercado alemán, donde en ese momento el suelo de oficinas costaba una tercer aparte de lo que se estaba pagando en España. Hoy estánampliamente instaladas en el sector, especializadas en barrios céntricos y edificios representativos, y muchas de ellas aprovechan las ventajas fiscales que ofrecen los REITs, fondos inmobiliarios de inversión colectiva.
La peculiaridad de los REITs es que la sociedad que los gestiona no paga impuestos a cambio de repartir anualmente gran parte de sus beneficios entre sus accionistas, que son quienes finalmente tributan.

Gran tirón de la construcción

En 2011 se construyeron 40.700 pisos más que un año antes, hasta los 228.400
Debido a este desatado frenesí por el sector, la construcción de viviendas en Alemania repuntó un 21,7% el año pasado, o en 40.700 unidades, hasta las 228.400, según la Oficina Federal de Estadística (Destatis). La edificación encadena su segundo año al alza en la mayor economía europea tras el incremento del 5,5 % que registró en 2010 con respecto al ejercicio anterior, a pesar de los embates de la crisis de la deuda en la zona del euro.
Según Destatis, el mayor aumento de autorizaciones para la construcción de viviendas se produjo en el segmento de los adosados, que crecieron un 26,8%, seguidos por los bloques de apartamentos (21,6 %), las viviendas unifamiliares (19,6 %) y las bifamiliares (7,3%). La construcción de edificios para uso distinto a viviendas repuntó un 11,2 %, hasta los 213,6 millones de metros cúbicos.

Fuente: Diario El Mundo
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