domingo, 25 de diciembre de 2011

La vivienda deja atrás su año más triste y mira con temor a 2012

Las estadísticas hablan por sí solas y los números son irrefutables. En 2011, tan sólo se pondrá el primer ladrillo de menos de 60.000 casas libres (el dato oficial del Ministerio de Fomento asciende a 41.770 hasta el tercer trimestre). Un nuevo mínimo histórico que profundiza aún más en el pozo de las 63.090 de 2010, cuando se pensaba que el sector había tocado fondo. La cifra estimada es más de 10 veces inferior a las 664.923 viviendas que se iniciaron en 2006, con el sector en su punto más álgido.


Mirando hacia el futuro, este registro parece que seguirá caminando a la deriva. Durante los 10 primeros meses de 2011 se han firmadoescasamente 68.264 visados para obra nueva residencial, un 10% menos que en 2010. El presente ejercicio podría cerrar en torno a las 80.000 autorizaciones. En 2010, 91.662, primera vez que la serie histórica, iniciada en 2000, bajó de 100.000. Hay que mirar a 2006 para ver el punto culminante de la serie: 865.561.
Y si a menos visados, menos viviendas iniciadas; a menos viviendas iniciadas, menos viviendas terminadas. Efecto dominó. 2011 también marcará un nivel mínimo en el número de viviendas que vio poner su último ladrillo. Éste superará, aunque no por mucho, las 100.000 unidades (hasta septiembre, 90.867) -varios miles colean aún de aquellos maravillosos años del sector-. Lejos quedan ya los dígitos que rozaron las 600.000 de 2006 y 2007.
Tras estos balances negativos de la construcción residencial está el parón del motor del sector: las compraventas. Lastradas por la crisis económica y la sequía de crédito, el número de operaciones en 2011 superará ligeramente las apenas 300.000 (240.673 hasta septiembre) -cifra más propia de varias décadas atrás-. Casi 200.000 menos que en 2010, curso en el que el mercado remontó el vuelo incentivado por las medidas fiscales, y a años luz de su cima alcanzadaen 2006: 955.186. Además, muchas de las actuales transacciones corresponden a operaciones entre promotores y bancos -no llegan al cliente final y representan inmuebles que siguen formando parte del grueso 'stock' existente-.
Además del mercado de compraventas, otro gran mercado que ha sufrido y sufre el pinchazo de la 'burbuja' es el hipotecario. Se ha pasado de firmarse 1.342.171 préstamos sobre viviendas en 2006 a 334.421 de enero a septiembre de 2011. Es decir, el dato rondará los 400.000 en el cómputo de 2011. Otro nuevo suelo al que caerá el sector inmobiliario.
De la mano de este derrumbe generalizado del sector, que se alarga ya casi un lustro, han caminado los precios. En 2011, el valor de las casas, según datos de Fomento, ha bajado un 5,2% con respecto a 2010. Así, el coste del metro cuadrado se ha situado en 1.729 euros -el listón más bajo también de la serie histórica- por los 1.825 de un año antes. En total, desde el máximo de 2007 (2.085 euros), la vivienda se ha depreciado con el pinchazo de la 'burbuja' un 17%.
Partiendo de estos 'pozos' estadísticos, el futuro a corto plazo parece que caminará por una senda parecida. Así lo apuntan los múltiples informes publicados sobre previsiones. Desde el BBVA se habla de una "lenta y leve recuperación" en la construcción, los promotores (APCE) ven una estabilización en las compraventas -que crecerían ya en 2013-, Standard & Poor's aprecia "pocos signos de recuperación y nuevas caídas de precios", etc.
Este posible despegue de las compraventas, según Marín, "no irá acompañado por una reactivación de los precios" que, en su opinión, "podrían sufrir nuevos ajustes,especialmente en los activos provenientes de las entidades financieras". No obstante, el responsable de CBRE apunta que "en las grandes ciudades, donde la demanda no ha sufrido tanto y el producto es escaso, los precios no bajarán más e incluso pueden registrar una evolución positiva".
En cuanto a la construcción, Marín incide en el gran volumen del 'stock', que "impedirá en gran medida el desarrollo de nuevos proyectos, salvo excepciones, y, más aún, cuando este excedente está en manos de la banca, que es quien tiene que financiar las futuras promociones y su riesgo asumible está agotado". Pensando en el crédito a particulares, Marín prevé mayor restricción si el producto que se quiere adquirir no está en manos de la entidad. En caso contrario, ésta dará facilidades.


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